Finanzierungs-Lexikon

Ein Annuitätendarlehen ist eine Form des Kredits, bei der der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit hinweg gleichbleibende monatliche Raten bezahlt. Diese Raten, so genannte Annuitäten, bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil verringert sich dabei im Verlauf der Rückzahlung, während der Tilgungsteil kontinuierlich steigt. Dadurch bleibt die monatliche Belastung für den Kreditnehmer konstant. Da diese Kreditform stabile und vorhersehbare monatliche Belastungen ermöglicht, stellt sie die am häufigsten verwendete Darlehensform bei Immobilienfinanzierungen dar.
Gerne prüfe ich im individuellen Beratungsgespräch mit Ihnen wie eine solche Darlehensform für Sie persönlich gestaltet werden könnte um Ihren Wunsch von den eigenen Vierwänden wahr werden zu lassen.

Unter Baunebenkosten versteht man die Kosten, die neben dem eigentlichen Preis für das Grundstück und / oder den Bau des Gebäudes an zusätzlichen Kosten entstehen. Hierrunter zählen beispielsweise Architektenhonorare, Genehmigungen und Vermessungskosten, die bei einer Neubaufinanzierung in die Höhe des Finanzierungskredits mit einkalkuliert werden müssen. Daher ist es ratsam, vor Beginn einer jeden Neubaufinanzierung eine detaillierte Kostenaufstellung vorzunehmen, um auch alle Nebenkosten des Bauvorhabens sicher überblicken zu können.
Ich stehe Ihnen dabei selbstverständlich gerne helfend zur Seite und erarbeite mit Ihnen gemeinsam eine fundierte Baukostenaufstellung, in die selbstverständlich auch sämtliche Baunebenkosten einfließen, um Ihr Bauvorhaben von Anfang an optimal finanziell abzusichern.

Der Bauzeitzins bezeichnet die Zinskosten, die während der Bauphase einer Immobilie entstehen. Da der Bau eines Gebäudes typischerweise mehrere Monate in Anspruch nimmt und das Darlehen in Teilauszahlungen (je nach Baufortschritt) abgerufen wird, fallen nur für die bereits ausgezahlten Darlehensbeträge Zinsen an – die so genannten Bauzeitzinsen. Für den auf dem Konto „geparkten“ Teil des Darlehens berechnet die Bank wiederrum nach Ablauf einer vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit so genannte Bereitstellungszinsen die, je nach Wahl der Zeitspanne der bereitstellungszinsfreien Zeit und entsprechender Schnelligkeit des Baufortschritts, im ungünstigem Fall auch parallel anfallen können.
Eine solide und umsichtige Berücksichtigung aller Phasen Ihres Bauvorhabens ist somit von essenzieller Bedeutung für Ihre gesamte Finanzierungsplanung. Gerne bin ich Ihnen dabei behilflich, alle Posten sinnvoll aufeinander abzustimmen und Ihre finanzielle Belastung während der Dauer Ihrer Finanzierung stabil zu halten.

Da ein Neubaufinanzierungskredit oft über einen längeren Zeitraum abgerufen wird (nämlich etappenweise je nach Baufortschritt), berechnen Banken Bereitstellungszinsen für den noch nicht genutzten Teil des Kredits, nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit. Der Bauherr zahlt also ab diesem Zeitpunkt Zinsen auf „geparktes“ Geld, das auf dem Konto darauf wartet, abgerufen und genutzt zu werden. Leider lassen sich diese Ausgaben dann regelmäßig nicht umgehen, sie sollten daher bereits bei der Planung des Neubaus umsichtig als Kostenfaktor miteingeplant werden. Ich stehe Ihnen dabei selbstverständlich gerne helfend zur Seite und baue Ihr individuelles Finanzierungsvorhaben so auf, dass alle anfallenden Posten optimal berücksichtig werden.

Eine Baukostenaufstellung ist eine detaillierte Übersicht aller Kosten, die beim Bau einer Immobilie entstehen. Sie dient als Grundlage der Finanzierung und bietet Ihnen einen vollständigen Überblick über alle anfallenden Posten, von der ggf. erforderlichen Grundstückserschließung, über notwendige Planungs- und Bauwerkskosten, bis hin zur Kostenplanung für die Gestaltung der Außenanlagen. Sie ist daher essenziell, um die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens realistisch planen zu können und spätere böse Überraschungen zu vermeiden. Es ist hilfreich, sie während der Realisierung des Bauvorhabens regelmäßig zu aktualisieren, um ggf. auftretende Abweichungen erkennen zu können und rechtzeitig gegenzusteuern.
Als langjähriger und erfahrener Baufinanzierungsberater im Bereich des Neubaus erstelle ich mit Ihnen gemeinsam eine fundierte Baukostenaufstellung, und erläutere gerne alle anfallenden Posten unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Bedürfnisse und Wünsche. Sollten Sie ein Neubauprojekt planen, lade ich Sie frühzeitig zur Erstellung der Baukostenaufstellung ein, damit sie diese als Fundament bei der Grundstückssuche und zur Budget-Planung mit der Baufirma Ihrer Wahl nutzen können.

Der Bodenrichtwert ist ein amtlich festgelegter Durchschnittswert für den Bodenpreis in einer bestimmten Lage. Er dient als Orientierung für die Wertermittlung von Grundstücken und wird in der Regel pro Quadratmeter angeben. Er dient als Grundlage für die Festlegung eines Grundstückspreises und wird – bei einem Immobilienverkauf – mit dem Wert der jeweiligen Immobilie kombiniert, um den Gesamtwert von Grundstück und Immobilie zu ermitteln. Er stellt somit einen zentralen Orientierungswert im Immobilienbereich dar.
Gerne bin ich Ihnen dabei behilflich, den Bodenrichtwert Ihres Traum Grundstücks oder Ihres Traumhauses festzustellen, damit wir diesen als solide Grundlage einer darauf aufbauenden Finanzierung für Ihr jeweiliges Vorhaben nutzen können.

Unter Beleihungswert versteht man den Wert des Grundstücks, Neubauvorhabens oder des Bestandsobjektes, den die Bank als Sicherheit für Ihr Darlehen ansieht. Dieser kann insbesondere beim Kauf eines Grundstücks oder eines Bestandshauses vom veranschlagten Kaufpreis abweichen und muss im Einzelfall von den Banken geprüft werden. Dieser Fall ergibt sich insbesondere dann, wenn Haus- oder Grundstückspreise in begehrten Lagen exponentiell wachsen und allein dadurch der Verkaufswert so weit steigt, dass er den tatsächlichen Wert des Grundstücks / der Immobilie laut Beleihungswert übersteigt.
Gerne prüfe ich mit Ihnen gemeinsam, wie hoch der Beleihungswert Ihres jeweiligen Wunschobjektes laut finanzierender Bank ist. Ich erarbeite mit Ihnen einen fundierten Fahrplan, wie wir vorgehen können, sollten sich ähnlich unstimmige Verhältnisse zwischen Beleihungswert und Kaufpreis für Ihr individuelles Kaufvorhaben ergeben.

Als Eigenkapital bezeichnet man das Vermögen, das eine Person besitzt, und das in eine Finanzierung eingebracht werden kann, ohne dass dafür ein Kredit in Anspruch genommen werden muss. Es kann aus verschiedenen Quellen stammen wie beispielsweise aus Barvermögen, Bausparguthaben oder Lebensversicherungen und stellt eine wichtige Grundlage bei der Immobilienfinanzierung dar, da es das Risiko für den jeweiligen Kreditgeber verringert. Regelmäßig gilt: Je höher das Eigenkapital ist, desto bessere Konditionen erhält der Kreditnehmer von der Bank. Darüber hinaus ermöglicht es die Aufnahme einer geringeren Darlehenssumme und verhilft häufig zu günstigeren Zinsen, da das Risiko eines Zahlungsausfalles für die Bank sinkt.
Gerne prüfe ich mit Ihnen gemeinsam, welche Möglichkeiten zur Einbringung von Eigenkapital für Sie im individuellen Finanzierungsvorhaben bestehen, und ebne Ihnen dadurch den Weg zur optimalen Immobilienfinanzierung.

Wenn der Kreditnehmer bereits weiß, dass die Anschlussfinanzierung im Laufe der nächsten 5 Jahre ansteht, kann er mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern. Dieses Darlehen ermöglicht also den frühzeitigen Eintritt in die Phase der Anschlussfinanzierung und ist daher insbesondere dann erstrebenswert, wenn mit einer Verschlechterung des Zinssatzes aus Kreditnehmersicht zu rechnen ist.
Ob dies bei Ihnen ganz persönlich der Fall ist, prüfe ich gerne mit Ihnen gemeinsam und erarbeite die optimale Möglichkeit, Ihre Anschlussfinanzierung zu platzieren.

Die Grundstücksfinanzierung mit fester Zinsbindung ist eine Finanzierungsform, wie sie auch für den klassischen Immobilienkauf verwendet wird: der Darlehensnehmer erhält einen Kredit zu einem festgesetzten Zinssatz, der über einen bestimmten Zeitraum beständig gleichbleibend ist. Im Gegensatz zur variablen Grundstücksfinanzierung wird der Zinssatz bei diesem Darlehen also nicht an eventuelle Zinsänderungen am Markt angepasst – er wird somit weder gesenkt, wenn die Zinsen fallen, noch erhöht, wenn die Zinsen steigen. Nachteilig für den Darlehensnehmer kann hier jedoch sein, dass diese Finanzierungsform keine Flexibilität ermöglicht. Das heißt insbesondere, dass eine vorzeitige Rückzahlung bzw. Ablösung des Darlehens durch einen folgenden Finanzierungskredit zur Bebauung des Grundstücks sehr schwierig sein kann. Diese Tatsache kann eine auf den Grundstückserwerb folgende Bebauung stark erschweren. Die Grundstücksfinanzierung mit fester Zinsbindung ist daher dann geeignet, wenn der Kreditnehmer Wert auf Stabilität legt und keine kurzfristige weitere Kreditaufnahme bzw. vorzeitige Rückzahlung des Darlehens plant.
Welche Form der Grundstücksfinanzierung in Ihrem individuellen Fall die meisten Vorteile bietet, prüfe ich gerne mit Ihnen gemeinsam. Zusammen finden wir den besten Weg, um Ihr Vorhaben zu realisieren und erarbeiten die optimale Finanzierungslösung.

Unter Kaufnebenkosten werden alle Kosten zusammengezählt, die neben dem Kaufpreis der Immobilie zusätzlich erbracht werden müssen. Hierzu gehören die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklergebühren, die insgesamt in die Finanzierung einbezogen werden sollten. Eine solide Planung im Vorfeld des Kaufes ist somit von essenzieller Bedeutung, um alle anfallenden Kosten im Blick behalten zu können.
Gerne erläutere ich Ihnen, welche Kaufnebenkosten sich für Ihr ganz persönliches Vorhaben ergeben und erstelle mit Ihnen eine umfassende Finanzierungsplanung, damit Ihr Immobilienerwerb seinen optimalen Abschluss findet.

Die Laufzeit bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen ein Darlehen vollständig an die Bank zurückgezahlt wird. Sie umfasst die gesamte Dauer – von der ersten Auszahlung bis zur endgültigen Tilgung des Darlehens. Neben den Wünschen des Kreditnehmers bezüglich der Höhe der monatlichen Rate, beeinflussen auch verschiedene weitere Faktoren die Laufzeit eines Darlehens. Darunter fallen z.B. der Tilgungssatz (denn ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit, da das Darlehen schneller zurückgezahlt wird), die Kredithöhe (denn je höher die Darlehenssumme ausfällt, desto länger wird regelmäßig vom Kreditnehmer daran abgezahlt), die Zinsen (denn höhere Zinssätze verlängern die Laufzeit, da ein größerer Teil der monatlichen Bankrate für Zinsen und nicht für die Tilgung des Darlehens verwendet wird) und ggf. vorgenommene Sondertilgungen (denn zusätzliche Zahlungen helfen die Restschuld schneller abzutragen und verkürzen dadurch die Laufzeit). Ich bin Ihnen gerne dabei behilflich, Ihre Ziele und Wünsche bezüglich für die Gestaltung Ihrer Finanzierung

Dieser Begriff entstammt dem Bereich der Anschlussfinanzierung und bezeichnet die „einfachste Form“ der Anschlussfinanzierung, bei der die bestehende Bank ein neues Zinsangebot für die Restlaufzeit des Kredits unterbreitet und der Vertrag fortgeführt wird. In diesem Falle wird also auch der Rest des Darlehens an die Bank gezahlt, die den Kredit ursprünglich vergeben hat. Dieser Fall ist dann ratsam, wenn die Konditionen der ursprünglichen Bank im Verhältnis zu denen anderer Banken gleich gut oder sogar besser ausfallen, als sie es bei anderen Banken tun.
Ob dies in Ihrem Falle ratsam ist oder nicht prüfe ich gerne mit Ihnen gemeinsam unter Berücksichtigung aller Faktoren Ihrer individuellen Finanzierung im gemeinsamen Gespräch.

Die Tilgungsrate ist der Betrag, der regelmäßig zur Rückzahlung des Finanzierungskredits gezahlt wird. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit des Kredits, da eine höhere Rate an die Bank zurückgezahlt wird. Eine kleinere Tilgung verlängert die Laufzeit des Kredits, ermöglicht jedoch eine geringere monatliche Belastung. Hier gilt es also, gut abzuwägen, welche Tilgungshöhe, bezogen auf den gesamten Finanzierungsverlauf, die Vorteilhafteste ist. Manche Banken ermöglichen einen Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung, um dem Kreditnehmer mehr Flexibilität zu ermöglichen.
Gerne erarbeite ich mit Ihnen im persönlichen Beratungsgespräch eine optimale Tilgungsrate, die auf Sie und Ihre individuellen Bedürfnisse exakt abgestimmt ist und Ihnen während der Gesamtlaufzeit Ihrer Finanzierung finanzielle Stabilität ermöglicht.

Bei einer Umschuldung im Bereich der Immobilienfinanzierung wechselt der Kreditnehmer für die Anschlussfinanzierung seiner Immobilie zu einer anderen Bank, die bessere Konditionen bietet. Dafür fallen jedoch Kosten für die Umschreibung der Grundschuld an, da diese auf die neue Bank angepasst werden muss. Dennoch kann diese Vorgehensweise ratsam sein, wenn die neue Bank deutlich bessere Konditionen für die Anschlussfinanzierung bietet als die bisherige. Eine gute Abwägung aller Vor- und Nachteile ist hier sinnvoll.
Ich stehe Ihnen dafür selbstverständlich gerne helfend zur Seite, damit wir die optimale Lösung für Ihre Anschlussfinanzierung für Sie finden können.

Die variable Grundstücksfinanzierung ist eine spezielle Form der Finanzierung, bei der die Zinsen für den Kredit nicht fest über die gesamte Laufzeit vereinbart werden, sondern regelmäßig an die aktuellen Marktzinsen angepasst werden. Diese Zinsanpassungen erfolgen in der Regel in kurzen Intervallen, beispielsweise alle drei oder sechs Monate. Dabei können die Anpassungen aus Kreditnehmersicht sowohl vorteilhaft ausfallen (indem sich der Zins senkt), als auch nachteilig (indem sich der Zins erhöht). Vorteilhaft an dieser Finanzierungsvariante ist jedoch, dass der Kreditnehmer den Kredit mit kurzen Fristen vollständig ablösen kann, ohne Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen.
Daher ist diese Finanzierungsvariante insbesondere dann ratsam, wenn der Kredit nur für einen kurzen Zeitraum genutzt wird, wenn also bspw. die Bebauung des finanzierten Grundstücks in naher Zukunft ohnehin anberaumt ist. In diesem Falle wird die weiterführende Finanzierung der zubauenden Immobilie um den noch offenen Teil der variablen Grundstücksfinanzierung erweitert, und die gesamte Finanzierung langfristig in einen klassischen Baukredit mit Festzins umgewandelt wird.
Gerne erarbeite ich im persönlichen Beratungsgespräch mit Ihnen, welche individuellen Ziele Sie beim Grundstückserwerb verfolgen und ob die variable Grundstücksfinanzierung die optimale Grundlage für Ihre Finanzierung darstellt.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken erheben, wenn ein Kreditnehmer einen Darlehensvertrag kündigt oder zurückbezahlt, bevor die vertraglich vereinbarte Laufzeit oder Zinsbindungsfrist endet. Sie dient der Bank als Ausgleich für den entgangenen Gewinn durch die in Zukunft wegfallenden Zinszahlungen seitens des Kreditnehmers. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt dabei regelmäßig von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise der Höhe der noch offenen Restschuld, der Länge der Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Marktzins ab. Je nach dem, zu welchem Zeitpunkt der Kredit vorzeitig ablöst wird, können dem Kreditnehmer durch die Vorfälligkeitsentschädigung somit hohe Kosten entstehen.

Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, in dem der Zinssatz für ein Darlehen fest vereinbart ist und sich nicht ändert – unabhängig von möglichen Zinsschwankungen am Kapitalmarkt. Während der Zinsbindungsfrist bleibt der Kreditnehmer vor dem Risiko steigender Zinsen geschützt, kann jedoch im Umkehrschluss auch nicht von sinkenden Zinsen profitieren. Die Wahl der Zinsbindungsfrist hängt von der persönlichen finanziellen Situation, den Erwartungen an die Zinsentwicklung und der individuellen Risikobereitschaft ab. Nach Ablauf der Zinsbindung wird der Restbetrag des Darlehens in der Regel durch eine Anschlussfinanzierung weitergeführt und abgezahlt. Dafür kann der Kreditnehmer von einem neuen Zinssatz der bisherigen Bank oder einer anderen Bank profitieren.
Jede Zinsbindung, die länger als 10 Jahre läuft, also z.B. 20 Jahre, kann der Darlehensnehmer 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer bestimmten Frist kündigen.
Gerne prüfe und überlege ich mit Ihnen gemeinsam, welche Optionen für die Zinsbindungsfrist bestehen und welche davon für Ihren spezifischen Finanzierungsvorgang die meisten Vorteile bietet.

Die Zwischenfinanzierung ist eine temporäre Finanzierungslösung für Immobilienbesitzer, die für einen neuen / weiteren Immobilienkauf eine Bestandsimmobilie verkaufen wollen, diesen Verkauf zum Zeitpunkt des neuen Finanzierungsvorhabens aber noch nicht abgewickelt haben. In diesen Fällen kann die Zwischenfinanzierung eine finanzielle Brücke schlagen, und Geld für den angestrebten Immobilienverkauf „vorschießen“, das dann, nach erfolgreichem Verkauf der Bestandsimmobilie, sofort zurückgezahlt wird. Das durch die Zwischenfinanzierung vorfinanzierte Geld für den Verkauf der Bestandsimmobilie kann der Darlehensnehmer sodann für die Verwirklichung seines neuen Finanzierungsvorhabens als vorfinanziertes Eigenkapital erfolgreich einsetzen und löst die Zwischenfinanzierung nach erfolgreichem Verkauf ab. Bis dahin zahlt der Darlehensnehmer für die Zwischenfinanzierung monatlich Zinsen, und je nach Bank, auch monatliche Tilgung.
Wenn Sie für den Erwerb einer neuen / weiteren Immobilie gerne Gebrauch von einer Zwischenfinanzierungslösung machen möchte, prüfe ich mit Ihnen gerne, wie hoch die Zwischenfinanzierung ausfallen kann und wie Sie das auf diese Weise generierte Eigenkapital bestmöglich in Ihr neues Finanzierungsvorhaben einfließen lassen können.